Grondbeleid

Inleiding

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid tot een van de manieren waarop de gemeente deze activiteiten binnen haar grondgebied kan stimuleren en faciliteren.
De afgelopen jaren is de gemeente behoedzaam omgegaan met de exploitatie van gronden voor woningbouw en de ontwikkeling van bedrijfsruimten. Daardoor heeft de gemeente risico’s kunnen vermijden en grondprijzen reëel gewaardeerd.
Samen met andere partijen optimaliseert de gemeente het woningaanbod in Deventer. We beschikken over voldoende voorraad bouwgrond voor bedrijventerreinen en voorzieningen. In de paragraaf Grondbeleid wordt hierop verder ingegaan.

Woningbouwproductie stabiel

De opleving van de woningbouwproductie in de goedkopere sectoren heeft zich het afgelopen jaar doorgezet. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke plannen als voor de particuliere ontwikkelingen in uitbreidingen en binnen de bebouwde kom. Ook de voorzichtige positieve beweging in de duurdere woningbouwsectoren, zoals de zelfbouwkavels en duurdere projectbouw, zet door.

Achterblijvende vraag naar nieuwe bedrijfskavels

Nog steeds zien we dat de vraag naar bedrijfskavels op het bedrijventerrein langs de A1 of de Westfalenstraat achterblijft bij de prognoses. Wel zien we meer vraag ontstaan naar bestaande bedrijfsgebouwen en gronden op de diverse bedrijventerreinen. Daar hoort ook een voorzichtige vraag bij naar de kleinere restkavels op de bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld aan de Hunneperkade.
Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.

Netto lichte verhoging verliesvoorzieningen

Per 1 januari 2016 zijn alle meerjarenbegrotingen doorgerekend. Op basis van actuele inzichten in de grondexploitaties zou de verliesvoorziening met €4,3 miljoen opgehoogd moeten worden tot €51,4 miljoen. Echter, de raad besloot bij de behandeling van de begroting 2016 de interne rekenrente te verlagen van 5% naar 4%. Hierdoor valt de verliesvoorziening weer €4,1 miljoen lager uit ten opzichte van de actualisatie met 5%. Per saldo moet de verliesvoorziening van vorig jaar (€47,1 miljoen) met €0,2 miljoen worden opgehoogd tot €47,3 miljoen. Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, bedraagt €8,4 miljoen. Dit is een daling van €2,4 miljoen ten opzichte van de begroting 2016.

Weerstandsvermogen grondexploitaties

De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. De stand van de ARG is met €5,17 miljoen gedaald naar een stand per 31-12-2015 van €0,12 miljoen. Dit komt met name door de afwaardering van Park Zandweerd met €2,12 miljoen en de putting van €3,00 miljoen ten gunste van de egalisatiereserve rente als gevolg van de bruto verhoging verliesvoorziening.

Meerjarenperspectief

Gelijktijdig met deze rekening verschijnt ook het Meerjarenperspectief grondzaken. Met deze beschrijving van lopende zaken en toekomstperspectieven kan de paragraaf Grondbeleid compacter blijven. Belangrijke en/of tussentijdse ontwikkelingen worden hier wel vermeld.

De rol van het gemeentelijke grondbeleid

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid tot een van de manieren waarop de gemeente deze activiteiten binnen haar grondgebied kan stimuleren en faciliteren.

Het gemeentelijk grondbeleid beweegt mee met andere verhoudingen in de samenleving. De vraag van inwoners en ondernemers staat daarbij voorop. Daarbij ondersteunen we werk- en broedplaatsen, proeftuinen of een Stadslab – een plek om gezamenlijk te experimenteren en leren.

Een evenwichtige ontwikkeling van Deventer blijft een belangrijk thema. Daarbij houden we rekening met de samenstelling van de bevolking en de veranderende ruimtevraag. Het gemeentelijke grondbeleid bewaakt ook de ontwikkeling van woningbouwlocaties.

In 2014 stelde de gemeenteraad de nieuwe Nota Grondbeleid vast. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid meer voert. Alleen als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet oppakt, bekijkt de gemeente of zij daarin een rol kan spelen.

Lopende grondexploitaties worden door de gemeente afgemaakt. De gronden worden in principe verkocht. Daarbij bekijken we wel in hoeverre de gronden of panden een strategische waarde vertegenwoordigen. Ook bekijken we of verkoop een bepaald maatschappelijk belang dient. Gronden die wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet worden gebruikt voor een ontwikkeling, zijn beschikbaar als ‘pauzelandschappen’. Panden op die gronden zijn eveneens beschikbaar voor tijdelijke functies, passend bij de omgeving.

Uitvoering van het grondbeleid

De woningmarkt heeft zich inmiddels redelijk gestabiliseerd. In vrijwel alle segmenten worden er weer woningen gebouwd en verkocht. Dit geldt zowel voor de gemeentelijke woningbouwplannen als voor de particuliere ontwikkelingen. Opgemerkt wordt dat ook meer beweging in de markt is ten aanzien van beleggers huurwoningen. De ontwikkeling van de gronden waar voorheen T&D en de vv IJsselstreek waren gevestigd zijn daarvan tastbare voorbeelden.

Ook de belangstelling voor kavels voor vrijstaande woningen in Eikendal en De Vijfde Hoek heeft zich in 2015 vertaald in concrete verkopen.

Voor de komende jaren zien we weer enige ruimte om nieuwe (zachte) plannen op te pakken. Dat betekent dat ook het oppakken van de resterende gemeentelijke locaties, zoals Park Zandweerd of de zogenaamde compensatielocaties in Keizerslanden, actueler wordt.

In 2014 was er vraag naar gronden voor bedrijvigheid en voorzieningen. Dat heeft zich in 2015 echter niet doorgezet. Op het Bedrijvenpark A1 konden belangrijke opties niet worden omgezet in daadwerkelijke koopovereenkomsten. Daarom hebben wij het uitgiftetempo in de grondexploitatie naar beneden bijgesteld. Dit is een punt van zorg, dat ook met de raad is gedeeld. In het netwerk waarin bedrijfsleven en gemeente participeren gaan we bezien in hoeverre het bestaande verkoop- en acquisitieteam kan worden versterkt.

De markt voor overige economische activiteiten (diverse voorzieningen) is nadrukkelijk in beweging. Diverse innovatieve en kleinschalige ontwikkelingen zien we in de strook tussen de snelweg en het havengebied. Ook de gemeentelijke gronden zoals Bergweide 5.2 (nabij Postillion), voormalig gasfabriekterrein en het Havenkwartier maken deel uit van deze kansrijke ontwikkelingen.

Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.

Gronden in relatie tot de financiële positie

De beoordeling van de gronden en grondexploitaties is een vast onderdeel van de jaarrekening. Centraal staat de vraag in hoeverre de gemeente de investeringen kan terugverdienen, rekening houdend met al bestaande verliesvoorzieningen.

Voor de gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks zogenoemde meerjarenbegrotingen (MJB’s) opgesteld. De overige gronden en panden worden getaxeerd op de marktwaarde.

Als het terugverdienen van de investeringen niet meer waarschijnlijk is, worden er verliesvoorzieningen gereserveerd of worden de investeringen afgewaardeerd.
Om gronden te kunnen waarderen op de ontwikkelwaarde (niet de huidige bestemmingen) moet de gemeenteraad zich stellig hebben uitgesproken over een ontwikkeling in de nabije toekomst. Met het vaststellen van de grondexploitatie heeft de raad dat gedaan voor de ‘in exploitatie genomen gronden’ (IEGG).

Voor een paar gronden heeft de raad de grondexploitatie nog niet vastgesteld. Er is al wel gewaardeerd op basis van de ontwikkelwaarde. Ook de meerjarenbegrotingen voor deze gronden zijn opgesteld. Het gaat om zogenoemde ‘nog niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) in Park Zandweerd, het Centrumplan Bathmen en het Essentterein.

De meerjarenbegrotingen geven de nieuwste inschattingen voor de start van de ontwikkeling, het tempo, de kosten en opbrengsten. De opbrengsten- en kostenstijging is bepaald op 0% en 1% voor de eerste drie jaar, daarna op 1% en 2%.

Zoals uit onderstaande tabel blijkt, moet de verliesvoorziening per saldo met €0,2 miljoen worden opgehoogd tot €47,3 miljoen.

In onderstaande tabellen zijn alle mutaties in beeld gebracht.

Mutaties verlieslatende complexen (bedragen x €1 miljoen)

A

B

C (B-A)

D

E (D-A)

F (D-B)

Resultaat MJB per 01-01-2015 + 1 jaar (rente 5%)

Resultaat MJB per 01-01-2016 (rente 5%)

Bruto verschil in resultaat o.b.v. 5%

Resultaat MJB per 01-01-2016 (rente 4%) (nieuwe voorziening)

Netto verschil in resultaat (Mutatie voorziening)

Bruto verschil in resultaat tussen rente 4% en 5%

In exploitatie

Eikendal

-2.385

-2.328

57

-1.345

1.040

983

Steenbrugge

-3.172

-3.238

-66

-2.762

410

476

Wijtenh/Douweler Leide

-2.816

-2.934

-118

-2.842

-26

92

De vijfde hoek

-1.439

-1.905

-466

-1.609

-170

296

Sluiskwartier

-1.059

-1.612

-553

-1.367

-308

245

WC Keizerslanden

-2.347

-2.360

-13

-2.354

-7

6

Bedrijventerrein Lettele

-352

-352

-339

13

13

Bedrijvenpark A1

-22.786

-24.126

-1.340

-22.321

465

1.806

Rond de Scheg

-5.518

-5.596

-78

-5.516

2

80

Totaal in exploitatie

-41.874

-44.451

-2.577

-40.455

1.419

3.997

Niet in exploitatie

Park Zandweerd

geen verlies

-1.297

-1.297

-1.236

-1.236

61

Havenkwartier - Rest

-4.379

-4.476

-97

-4.476

-97

Centrumplan Bathmen

-394

-380

14

-382

12

-2

Essent Terrein

-417

-385

32

-363

54

22

Braamhaar

0

-385

-385

-378

-378

7

Totaal niet in exploitatie

-5.190

-6.923

-1.733

-6.835

-1.645

88

Totaal verlieslatend

-47.064

-51.374

-4.310

-47.290

226

4.085

Overzicht mutaties winstgevende complexen (bedragen x €1 miljoen)

A

B

C (B-A)

D

E (D-A)

F (D-B)

Resultaat MJB per 01-01-2015 + 1 jaar (rente 5%)

Resultaat MJB per 01-01-2016 (rente 5%)

Bruto verschil in resultaat o.b.v. 5%

Resultaat MJB per 01-01-2016 (rente 4%)

Netto verschil in resultaat

Bruto verschil in resultaat tussen rente 4% en 5%

In exploitatie

Omgeving Geertruiden

106

111

5

100

-6

-11

Bedrijventerrein Looweg

237

171

-66

176

-61

5

Groot Bergweide

1.521

923

-598

1.069

-452

146

Totaal overige projecten

1.864

1.205

-659

1.345

-519

140

Toelichting

De tabellen geven inzicht in de mutaties van de grondexploitaties en in de verliesvoorzieningen die nodig zijn bij het vaststellen van de nieuwe MJB’s 2016.
Het negatieve effect van de geactualiseerde grondexploitaties wordt geput uit de algemene reserve grondexploitaties. Het positieve effect van de daling van de interne rekenrente van 5% naar 4% wordt gestort in de Egalisatiereserve Rente. Daarom geven we in de tabel ook inzicht in het effect van deze gewijzigde rekenrente op de omvang van de verliesvoorzieningen. Dit heeft de raad bij de begroting 2016 besloten.

Ter verduidelijking een korte beschrijving van de kolommen uit de tabellen.

Kolom A

Dit zijn de Mjb’s vastgesteld bij de jaarrekening 2014, vertaald naar 1-1-2016 door toevoeging van 1 jaar rente. De resultaten van de grondexploitaties zijn berekend op netto contante waarde. Dit betekent dat de getroffen verliesvoorziening jaarlijks opgerent moet worden om een vergelijkbaar en sluitend geheel te krijgen. In 2015 is de verliesvoorziening met 5% opgerent, zijnde €2.109.000 te dekken uit de egalisatiereserve rente. De totale verliesvoorziening komt daarmee op €47.064.000

Kolom B

Dit zijn de geactualiseerde MJB’s van 2016, doorgerekend op basis van een rente van 5%. Op basis van actuele inzichten in de grondexploitaties zou de verliesvoorziening met €4.310.000 (zie kolom C) opgehoogd moeten worden tot €51.374.000

Kolom C

De vergelijking tussen de kolom A en B maakt duidelijk wat de mutaties van de MJB’s zijn, geschoond van het rente-effect. Deze mutaties worden geput of gedekt uit de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Indien daarin onvoldoende middelen zitten wordt dit aangevuld uit de Egalisatiereserve Rente.

Kolom D

Dit zijn de geactualiseerde MJB’s van 2016, doorgerekend op basis van de nieuwe rekenrente van 4%. Deze resultaten vormen de basis voor het treffen van de nieuwe verliesvoorzieningen. De totale nieuwe verliesvoorziening bedraagt €47.290.000.

Kolom E

De vergelijking tussen de kolom A en E maakt duidelijk wat de mutaties van de MJB’s zijn, inclusief de gewijzigde rente. In deze kolom staan dus de benodigde mutaties in de verliesvoorzieningen vermeld. De totale verliesvoorziening kan worden verhoog met €226.000.

Kolom F

Kolom F geeft inzicht in het effect van de rentedaling op de resultaten van de MJB’s. Dit netto positieve effect voor de MJB’s van €4.085.000 wordt gestort in de Egalisatiereserve Rente (conform besluitvorming raad bij de begroting 2016).

Toelichting complexen met omvangrijke mutaties

Hieronder lichten we, voor de complexen met de meest omvangrijke mutaties, het bruto verschil in resultaat op basis van 5% (kolom C) toe. Het effect van renteverlaging laten we hier dus even buiten beschouwing.
In het MPG en de bijbehorende factsheets worden alle projecten meer uitgebreid toegelicht.

De Vijfde Hoek

Indien het rente-effect buiten beschouwing wordt gelaten is het resultaat met €466.000 afgenomen. Doordat de afgelopen jaren het project is vertraagd, zijn nu meer kosten nodig voor tijdelijk beheer. Waar nodig moeten tijdelijke wegen worden hersteld en in kleinere gedeeltes woonrijp gemaakt worden. Dit brengt extra kosten met zich mee. Samen met de tijdsinvloeden zorgt dit voor een nadeliger resultaat ten opzichte van vorige MJB.

Sluiskwartier

Indien het rente-effect buiten beschouwing wordt gelaten is het resultaat met €533.000 afgenomen. Dit heeft te maken met een stevige toename van de geraamde plankosten voor de ontwikkeling. De kosten over 2015 zijn al toegenomen. We concluderen dit op basis van de gerealiseerde kosten in 2015, de politieke besluitvorming en de discussie met belangengroeperingen in de omgeving en de stad, alsmede op de complexiteit en vertraging in de uitvoering van de civiele werken. De verwachting is dat ook in 2016 en de jaren daarna een 'intensief' planproces noodzakelijk is.

Bedrijvenpark A1

Indien het rente-effect buiten beschouwing wordt gelaten is het resultaat met circa €1.340.000 afgenomen. Naar aanleiding van de ervaringen in 2014 en 2015 is het uitgiftetempo vertraagd naar 4 hectare per jaar over de gehele looptijd van de grondexploitatie tot en met 2030. Gelijktijdig is de grondprijs omlaag bijgesteld. Deze wijzigingen hebben een negatief effect op het financiële resultaat van het project.
Daar staat tegenover dat we correcties konden doorvoeren in de investeringen voor infrastructuur. Zo hebben we het aandeel sub-infrastructuur naar beneden bijgesteld, waardoor er meer uitgeefbare grond beschikbaar is. Ook is er strak gefilterd op het voorkomen van mogelijk dubbel opgevoerde kosten. Aanvullend gaat de MJB er vanuit dat er geen afdracht aan het fonds bovenwijks meer hoeft plaats te vinden en is een bijdrage uit de RGI ingeboekt.

Park Zandweerd

Door het vaststellen van de nieuwe geurcontouren door de provincie Overijssel is het uitvoeren van het door de raad vastgestelde Torenplan niet langer realistisch. Vooralsnog gaan we er van uit dat het gebied nog steeds tot ontwikkeling kan worden gebracht, zij het in beperkte mate en met een ander, meer grondgebonden programma.
De planeconomische verkenning gaat er van uit dat de boekwaarde van €4,2 miljoen niet meer volledig kan worden terugverdiend. De helft hiervan (ruim €2,1 miljoen) bestaat uit plankosten ingezet, voor het maken van plannen die niet meer kunnen worden uitgevoerd. Daarom hebben we de boekwaarde afgewaardeerd met een bedrag gelijk aan deze kosten. De resterende boekwaarde bedraagt dan €2,03 miljoen.
Rekening houdend met deze lagere boekwaarde leidt de planeconomische verkenning van een aangepast ontwikkelingsscenario tot een tekort van €1,2 miljoen. Voor dit bedrag hebben we een nieuwe verliesvoorziening opgenomen.

Bramhaar

Indien het rente-effect buiten beschouwing wordt gelaten is het resultaat met €385.000 afgenomen.
De MJB 2016 gaat uit van een nieuwe (concept)koopovereenkomst, te sluiten met de ontwikkelaar. Het woningbouwprogramma zoals dat eerder was vastgesteld, met veel appartementen, past niet meer in de huidige woningmarkt. Dit leidt tot een mindere opbrengst. Bovendien is verwerkt dat de feitelijke verkoop een jaar later zal plaatsvinden. Inmiddels is met de ontwikkelaar een onderhandelingsakkoord bereikt, waardoor het resultaat circa €47.000 extra afneemt en tegelijkertijd het risico van €350.000 komt te vervallen. Het resultaat is nog niet in dit cijferbeeld verwerkt, het vervallen van het risico wel.

Groot Bergweide

Hieronder wordt verstaan een aantal ontwikkelingen binnen het bedrijventerrein Bergweide waaronder het Havenkwartier, Demping Dode Havenarm en de Westfalenstraat. De resultaten van de deelcomplexen worden tezamen gebracht in het 'financiële' complex Bergweide Algemeen. Binnen dit complex zelf vinden geen activiteiten plaats.
Het resultaat van dit complex is positief, maar is wel met €0,6 miljoen naar beneden bijgesteld. De oorzaak daarvan is de herziening van de grondexploitatie Silogebied en de gewijzigde uitgangspunten voor deze locatie.
In 2016 vindt een integrale herziening van het gehele complex plaats. Daarbij wordt bezien welke complexen worden afgesloten, samengevoegd en mogelijk ook inhoudelijk bijgesteld. We zoeken een structuur die het meest inzichtelijk is voor het verloop van de verschillende activiteiten.

Verlaging renteomslag percentage

Op basis van de geactualiseerde resultaten van de grondexploitaties, en uitgaande van 5% rente, zouden de verliesvoorzieningen met €4.310.000 moeten worden verhoogd. Het verlagen van het renteomslag percentage van deze geactualiseerde grondexploitaties naar 4% leidt tot een verlaging van €4.085.000, waardoor de verliesvoorziening netto €226.000 hoger wordt.


Benodigd weerstandsvermogen

Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor een beroep op het weerstandsvermogen wordt gedaan bedraagt €8,4 miljoen. Dit is een daling van €2,4 miljoen ten opzichte van de begroting 2016. De belangrijkste mutaties in het risicoprofiel staan hieronder kort beschreven. In het MPG komt dit uitgebreider aan de orde.

Bedrijvenpark A1

De grootste risico's hangen samen met de verwachte uitgiftesnelheid en de verwachte grondprijs. Als beide niet worden gehaald heeft dat grote financiële gevolgen. Dit risico is nu gedeeltelijk verwerkt in het resultaat van de grondexploitatie. Daarom hebben wij het netto risico naar beneden bijgesteld van €2,4 naar €0,7 miljoen. De overige risico’s (€0,95 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven.

De Vijfde Hoek

De belangrijkste risico’s hangen samen met de marktomstandigheden en daarmee de snelheid van uitgifte van de gronden. De gewijzigde marktomstandigheden en aanpassingen van de grondexploitatie maken dit risico aanmerkelijk lager. Dit netto risico bedraagt nu nog €0,16 miljoen, een afname van €0,98 miljoen. Het risico voor de gemeente dat de andere grondeigenaren niet tot realisatie komen is wel verhoogd van €0,25 naar €0,5 miljoen.

Sluiskwartier

Een nieuw risico is opgenomen van netto €0,4 miljoen, dit in verband met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden die kunnen ontstaan als gevolg van het nieuwe door de raad gevraagde onderzoek.

Groot Bergweide

Een nieuw risico is opgenomen voor het complex Groot Bergweide. Een beroep op het weerstandvermogen was nog niet eerder noodzakelijk omdat het positieve saldo van het totale complex groter was dan de omvang van het netto risicoprofiel. Dat is nu niet meer het geval, doordat het resultaat van het complex lager is geworden (nu €1,07 miljoen positief), terwijl het risicoprofiel is toegenomen (nu €1,77 miljoen). Dit leidt tot een saldo van €0,7 miljoen aan risico’s dat we niet kunnen opvangen binnen Complex Groot Bergweide. We zullendaarvoor een beroep moet doen op het weerstandsvermogen. De oorzaak van de toename van de risico’s binnen Groot Bergweide is tweeledig: een mogelijke vertraging van het uitgiftetempo en het niet kunnen realiseren van de uitgifteprijzen in de complexen Westfalenstraat en Bergweide 5.2. In het silogebied nemen de risico’s iets af omdat deze nu verwerkt zijn in de nieuwe MJB.

Bramhaar

Inmiddels is met de ontwikkelaar een onderhandelingsakkoord bereikt, waardoor het resultaat met circa €47.000 extra afneemt en tegelijkertijd het risico van €350.000 is vervallen.

Balanspositie

Balanspositie projecten

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutaties onderhanden werk (exclusief verliesvoorzieningen). In 2015 zijn in de grondexploitaties meer kosten gemaakt dan er aan opbrengsten zijn binnen gekomen waardoor het totaal geïnvesteerd vermogen per saldo met €1,6 miljoen is toegenomen tot €138,5 miljoen per 31-12-2015.

Mutaties voorraad onderhanden werk (bedragen x € 1 miljoen)

Boekwaarde 31-12-2014

Totaal Vermeerderingen

Totaal Verminderingen

Boekwaarde 31-12-2015

In exploitatie genomen gronden

122,9

23,4

-20,2

126,1

Niet in exploitatie genomen gronden

14,0

-1,0

-0,4

12,6

Totaal voorraad onderhanden werk

136,9

22,4

-20,6

138,7

De toename van het saldo geïnvesteerd vermogen met €1,6 miljoen is als volgt te verklaren:

  • Complex Groot Bergweide: +€0,25 miljoen
  • Bedrijvenpark A1: +€1,08 miljoen
  • Sluiskwartier: +€5,0 miljoen (is in 2015 in exploitatie genomen)
  • Eikendal: -€0,46 miljoen
  • Wijtenhorst: -€2,8 miljoen
  • Winkelcentrum Keizerslanden: +€0,3 miljoen
  • Steenbrugge: +€0,6 miljoen
  • Park Zandweerd: -€1,8 miljoen (inclusief €2,1 miljoen afwaardering)

Tegenover dit geïnvesteerd vermogen staat een verliesvoorziening van €46,1 miljoen per 31-12-2015. Hierin vonden in 2015 de volgende mutaties plaats:

Mutaties verliesvvorziening (bedragen x € 1 miljoen)

Bedrag

Saldo per 31-12-2014

-43,8

Rente

-2,2

In exploitatie nemen Sluiskwartier

-1,1

Netto verlaging verliesvoorziening

-0,2

Saldo per 31-12-2015

-47,3

De netto balanspositie ten aanzien van de grondexploitaties is €138,7 miljoen minus €47,3 miljoen is €91,4 miljoen.


Positie reserves

Bij de voorjaarsnota is besloten de algemene reserve grondexploitaties, conjunctuurreserve en de risico reserve grondexploitaties samen te voegen tot één Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Het doel van deze reserve is het opvangen van risico’s binnen de grondexploitaties. De ARG maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. Winsten van positief afgesloten grondexploitaties worden ook gedoteerd aan de ARG.

Mutaties Algemene reserve Grondexploitaties (bedragen x € 1 miljoen)

Stand per 31-12-2014

5,29

Bij:

Afsluiten Vijfhoek

0,80

Rente toevoeging

0,16

Totaal vermeerderingen

0,96

Af:

Programmamanagement en uitvoeringskaders

-0,75

Afwaardering nog te verkopen gronden

-0,26

Verliesvoorziening grondexploitaties

-3,00

Afwaardering Park Zandweerd

-2,12

Totaal verminderingen

-6,13

Stand per 31-12-2015

0,12

De stand van de ARG is netto met €5,17 miljoen gedaald naar een stand per 31-12-2015 van €0,12 miljoen. De daling wordt met name veroorzaakt door de afwaardering van Park Zandweerd en de bruto toegenomen verliesvoorzieningen (met renteomslagpercentage 5%). De risico’s voor grondexploitaties worden opgevangen door het totale specifieke weerstandvermogen, waar de ARG onderdeel vanuit maakt. Daarover meer in de paragraaf weerstandsvermogen. 2016 is het laatste jaar waarin de kosten voor programmamanagement ten laste van de ARG worden gebracht. Gezien de stand van de ARG zullen wij bij de voorjaarsnota beoordelen op welke wijze de ARG wordt gevoed vanuit een specifieke weerstandsreserve.

Bouwclaims

De gemeente is zeer terughoudend met het aangaan van nieuwe bouwclaims. Bouwclaims zijn te onzeker en worden alleen aangegaan als er zeer duidelijke en zakelijke motieven aan ten grondslag liggen.
Daarom ook dient het beleid rondom bouwclaims volstrekt transparant te zijn. Om die reden is er een speciaal onderhandelingsprotocol opgesteld.
Bouwclaims worden nauwgezet geregistreerd op een speciaal daarvoor aangelegde lijst. Deze lijst wordt jaarlijks als bijlage toegevoegd aan het meerjarenprogramma grondexploitaties.

Aan- en verkopen

Het college van B&W kan in het kader van grondexploitaties aan- en verkopen doen. Om openheid te geven in de aan- en verkopen wordt hier jaarlijks achteraf verslag van gedaan. De volledige aan- en verkooplijst is als bijlage toegevoegd aan het meerjaren programma grondexploitaties.


Onroerend goed buiten exploitatie

De gemeente heeft erfpachtgronden, agrarische gronden en stedelijke panden in het bezit. Onderstaande tabel geeft de vermindering van de boekwaarde, binnen product 13 (onroerende zaken buiten exploitatie) weer.

Overzicht boekwaarde panden en gronden (bedragen x € 1 miljoen)

01-01-2015

31-12-2015

Vermindering

Panden en gronden

13,7

6,2

7,5

Erfpachtgronden

4,4

4,4

0

Agrarische gronden

0,1

0,1

0

Nog te verkopen panden/gronden

15,1

12,6

2,5

Totaal

33,3

23,3

10,0

De boekwaarde is in 2015 met €10,0 miljoen afgenomen. We lichten de belangrijkste mutaties hieronder toe.

Panden en gronden

In 2015 zijn 2 gebieden in exploitatie genomen waardoor de boekwaarde voor de panden en gronden binnen product 13 is afgenomen. Het betreft het Sluiskwartier (vermindering €6,74 miljoen) en de Geertruidenlocatie (€0,35 miljoen). De boekwaarde van de grondexploitaties is bij onderhanden werk verantwoord. Daarnaast zijn 2 panden verkocht: Oerdijk 38 (€100.000) en Papenstraat 14/16 (€140.000). Tot slot is Klooster 10 afgewaardeerd met €130.000.

Nog te verkopen panden/grond

In Deventer Noordoost is 60 hectare grond verkocht, waardoor de boekwaarde met €2,8 miljoen is afgenomen. Door deze verkoop is de taakstelling uit 2014 en 2015 met betrekking verkoop Deventer Noordoost gerealiseerd. Dit leidt tot €112.000 structureel lagere rentelasten (4%). Daarnaast is een aantal gronden afgewaardeerd met €0,26 miljoen en zijn gronden uit het in 2015 afgesloten complex Vijfhoek voor €0,98 miljoen toegevoegd.

Waardering onroerend goed buiten exploitatie

Voor 3 panden uit product 13 is een verliesvoorziening opgenomen omdat de boekwaarde hoger ligt dan de WOZ-waarde en het panden met economisch nut (gezien de functie zijn ze verhandelbaar) betreft. De verliesvoorziening is verlaagd van €176.000 naar €110.000. Overigens valt gelijktijdig een bedrag van €5.000 vrij van de bestaande verliesvoorziening voor het pand Dorrestraat 1.

Afgesloten complexen

De gemeente Deventer heeft een aantal afgesloten complexen. De grondexploitaties van deze complexen zijn op verschillende momenten afgesloten. Bij de afsluiting is financiële verantwoording afgelegd aan de raad over de betreffende grondexploitatie. In enkele gevallen moet de gemeente nog grond verkopen of moeten er nog kosten worden gemaakt. In dergelijke gevallen is een afgesloten complex ingesteld. Hierin zijn middelen opgenomen die nog kunnen worden ingezet voor het afronden van de allerlaatste werkzaamheden.

De afgesloten complexen zijn in 2015 onder de loep genomen. Er is gekeken of de complexen nog nodig zijn en of de voorzieningen nog voldoende zijn. De conclusie is dat de totale voorziening afgesloten complexen passend is, maar dat de voorziening moet worden herverdeeld over de verschillende individuele complexen.

Enkele afgesloten complexen kunnen we ook daadwerkelijk afsluiten. Het gaat om Rielerenk, Kloosterlanden, Snipperling en Grachtengordel. We hoeven in deze projecten geen kosten meer te maken en/of halen er geen opbrengsten meer uit. Ze kunnen dus van de lijst van afgesloten complexen . Voor de overgebleven complexen geldt dus dat er wel sprake is van kosten en/of opbrengsten.

De kosten en opbrengsten zijn per complex opnieuw geraamd. De planvoorbereidingskosten (VTU) zijn ingeschat op 20% van de civieltechnische kosten. Daarnaast hebben we een inschatting gemaakt van de plankosten, in de meeste gevallen uitgaande van een looptijd van 3 jaar. De daadwerkelijke snelheid van gronduitgifte is voor een groot deel bepalend voor de plankosten. Verder hebben we een post onvoorzien opgenomen van 10% van de kosten. De omvang van de optelling van deze kosten is de gewenste omvang van de voorziening afgesloten complexen.

De oude voorziening bedroeg €903.780. De gewenste nieuwe totale voorziening bedraagt €904.483. Dit betekent dat we de totale voorziening moeten ophogen met €703.

Voor de onderverdeling per complex, wordt verwezen naar onderstaande tabel.

Afgesloten complexen (bedragen x €1)

Nieuwe voorziening

Oude voorziening

Vrijval/ophogen/afboeken

Rielerenk

23.354

23.354

Handelspark

11.000

1.543

12.543

Kloosterlanden

2.589

2.589

Bergweide 3

234.642

-201.762

32.880

Bathmense Enk II

40.399

507

40.906

Wb Okkenbroek

16.500

-8.204

8.296

Rielerkolk

239.894

-285.901

-46.007

Driehoek Snippeling

112.228

-221.198

-108.971

Snipperling

3.786

3.786

Wb Lettele

16.500

-23.640

-7.140

Grachtengordel

-20.041

-20.041

Vijfhoek

216.320

-174.813

41.507

Bergweide 5.3

17.000

17.000

Totaal afgesloten complexen

904.483

-903.780

703(nihil)

Waardering gronden afgesloten complexen

De marktwaarde van de gronden die niet (meer) in grondexploitaties zijn opgenomen (afgesloten complexen) zijn opnieuw getaxeerd. Daaruit bleek dat van 4 gronden de marktwaarde lager is geworden dan de boekwaarde. In totaal moet er voor €108.000 worden afgewaardeerd.

Reserve onroerende zaken

Het onroerend goed buiten exploitaties valt onder de reserve onroerende zaken (ROZ). De reserve is onderdeel van het weerstandsvermogen van het onroerend goed buiten exploitatie (product 13) en is bedoeld om de risico’s voor de bedrijfsvoering van onroerende zaken buiten de exploitatie te vereffenen.

Mutaties Reserve Onroerende Zaken (bedragen x €1 miljoen)

Mutaties

Saldo

Stand per 01-01-2015

0,59

Bij:

Diverse verkopen

0,24

Verlagen verliesvoorziening panden product 13

0,07

Resultaat exploitatie erfpachten

0,30

Resultaat benzineverkooppunten

0,49

Resultaat agrarische gronden

0,06

Resultaat product 13

0,07

Totaal vermeerderingen

1,22

Af:

Verkopen

-0,17

Verhuurdersheffing

-0,06

Dubieuze debiteuren

-0,02

Exploitatie panden

-0,52

Nog te verkopen panden en gronden (o.a. Deventer Noord-Oost)

-0,83

Rente product 13

-0,17

Totaal verminderingen

-1,77

Saldo per 31-12-2015

0,04

De reserve onroerende zaken is per saldo €0,55 miljoen afgenomen en kent per 31-12-2015 een stand van afgerond €40.000. Een belangrijke oorzaak van deze afname is een tegenvallend netto verkoopresultaat. Ondanks dat in 2015 60 hectare grond Deventer Noordoost is verkocht, is het structurele financiële effect pas vanaf 2016 zichtbaar in lagere rentelasten.