De opleving van de woningbouwproductie in de goedkopere sectoren heeft zich het afgelopen jaar doorgezet. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke plannen als voor de particuliere ontwikkelingen in uitbreidingen en binnen de bebouwde kom. Ook de voorzichtige positieve beweging in de duurdere woningbouwsectoren, zoals de zelfbouwkavels en duurdere projectbouw, zet door.

Nog steeds zien we dat de vraag naar bedrijfskavels op het bedrijventerrein langs de A1 of de Westfalenstraat achterblijft bij de prognoses. Wel zien we meer vraag ontstaan naar bestaande bedrijfsgebouwen en gronden op de diverse bedrijventerreinen. Daar hoort ook een voorzichtige vraag bij naar de kleinere restkavels op de bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld aan de Hunneperkade.
Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.

Per 1 januari 2016 zijn alle meerjarenbegrotingen doorgerekend. Op basis van actuele inzichten in de grondexploitaties zou de verliesvoorziening met €4,3 miljoen opgehoogd moeten worden tot €51,4 miljoen. Echter, de raad besloot bij de behandeling van de begroting 2016 de interne rekenrente te verlagen van 5% naar 4%. Hierdoor valt de verliesvoorziening weer €4,1 miljoen lager uit ten opzichte van de actualisatie met 5%. Per saldo moet de verliesvoorziening van vorig jaar (€47,1 miljoen) met €0,2 miljoen worden opgehoogd tot €47,3 miljoen. Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, bedraagt €8,4 miljoen. Dit is een daling van €2,4 miljoen ten opzichte van de begroting 2016.

De Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) maakt onderdeel uit van het specifieke weerstandsvermogen. De stand van de ARG is met €5,17 miljoen gedaald naar een stand per 31-12-2015 van €0,12 miljoen. Dit komt met name door de afwaardering van Park Zandweerd met €2,12 miljoen en de putting van €3,00 miljoen ten gunste van de egalisatiereserve rente als gevolg van de bruto verhoging verliesvoorziening.

Gelijktijdig met deze rekening verschijnt ook het Meerjarenperspectief grondzaken. Met deze beschrijving van lopende zaken en toekomstperspectieven kan de paragraaf Grondbeleid compacter blijven. Belangrijke en/of tussentijdse ontwikkelingen worden hier wel vermeld.

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid tot een van de manieren waarop de gemeente deze activiteiten binnen haar grondgebied kan stimuleren en faciliteren.

Het gemeentelijk grondbeleid beweegt mee met andere verhoudingen in de samenleving. De vraag van inwoners en ondernemers staat daarbij voorop. Daarbij ondersteunen we werk- en broedplaatsen, proeftuinen of een Stadslab – een plek om gezamenlijk te experimenteren en leren.

Een evenwichtige ontwikkeling van Deventer blijft een belangrijk thema. Daarbij houden we rekening met de samenstelling van de bevolking en de veranderende ruimtevraag. Het gemeentelijke grondbeleid bewaakt ook de ontwikkeling van woningbouwlocaties.

In 2014 stelde de gemeenteraad de nieuwe Nota Grondbeleid vast. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid meer voert. Alleen als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet oppakt, bekijkt de gemeente of zij daarin een rol kan spelen.

Lopende grondexploitaties worden door de gemeente afgemaakt. De gronden worden in principe verkocht. Daarbij bekijken we wel in hoeverre de gronden of panden een strategische waarde vertegenwoordigen. Ook bekijken we of verkoop een bepaald maatschappelijk belang dient. Gronden die wel in gemeentelijk bezit blijven maar nog niet worden gebruikt voor een ontwikkeling, zijn beschikbaar als ‘pauzelandschappen’. Panden op die gronden zijn eveneens beschikbaar voor tijdelijke functies, passend bij de omgeving.

De woningmarkt heeft zich inmiddels redelijk gestabiliseerd. In vrijwel alle segmenten worden er weer woningen gebouwd en verkocht. Dit geldt zowel voor de gemeentelijke woningbouwplannen als voor de particuliere ontwikkelingen. Opgemerkt wordt dat ook meer beweging in de markt is ten aanzien van beleggers huurwoningen. De ontwikkeling van de gronden waar voorheen T&D en de vv IJsselstreek waren gevestigd zijn daarvan tastbare voorbeelden.

Ook de belangstelling voor kavels voor vrijstaande woningen in Eikendal en De Vijfde Hoek heeft zich in 2015 vertaald in concrete verkopen.

Voor de komende jaren zien we weer enige ruimte om nieuwe (zachte) plannen op te pakken. Dat betekent dat ook het oppakken van de resterende gemeentelijke locaties, zoals Park Zandweerd of de zogenaamde compensatielocaties in Keizerslanden, actueler wordt.

In 2014 was er vraag naar gronden voor bedrijvigheid en voorzieningen. Dat heeft zich in 2015 echter niet doorgezet. Op het Bedrijvenpark A1 konden belangrijke opties niet worden omgezet in daadwerkelijke koopovereenkomsten. Daarom hebben wij het uitgiftetempo in de grondexploitatie naar beneden bijgesteld. Dit is een punt van zorg, dat ook met de raad is gedeeld. In het netwerk waarin bedrijfsleven en gemeente participeren gaan we bezien in hoeverre het bestaande verkoop- en acquisitieteam kan worden versterkt.

De markt voor overige economische activiteiten (diverse voorzieningen) is nadrukkelijk in beweging. Diverse innovatieve en kleinschalige ontwikkelingen zien we in de strook tussen de snelweg en het havengebied. Ook de gemeentelijke gronden zoals Bergweide 5.2 (nabij Postillion), voormalig gasfabriekterrein en het Havenkwartier maken deel uit van deze kansrijke ontwikkelingen.

Eveneens zien we weer een groeiende belangstelling voor de ontwikkeling van de sport- en leisurestrook langs de Holterweg.

De beoordeling van de gronden en grondexploitaties is een vast onderdeel van de jaarrekening. Centraal staat de vraag in hoeverre de gemeente de investeringen kan terugverdienen, rekening houdend met al bestaande verliesvoorzieningen.

Voor de gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks zogenoemde meerjarenbegrotingen (MJB’s) opgesteld. De overige gronden en panden worden getaxeerd op de marktwaarde.

Als het terugverdienen van de investeringen niet meer waarschijnlijk is, worden er verliesvoorzieningen gereserveerd of worden de investeringen afgewaardeerd.
Om gronden te kunnen waarderen op de ontwikkelwaarde (niet de huidige bestemmingen) moet de gemeenteraad zich stellig hebben uitgesproken over een ontwikkeling in de nabije toekomst. Met het vaststellen van de grondexploitatie heeft de raad dat gedaan voor de ‘in exploitatie genomen gronden’ (IEGG).

Voor een paar gronden heeft de raad de grondexploitatie nog niet vastgesteld. Er is al wel gewaardeerd op basis van de ontwikkelwaarde. Ook de meerjarenbegrotingen voor deze gronden zijn opgesteld. Het gaat om zogenoemde ‘nog niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) in Park Zandweerd, het Centrumplan Bathmen en het Essentterein.

De meerjarenbegrotingen geven de nieuwste inschattingen voor de start van de ontwikkeling, het tempo, de kosten en opbrengsten. De opbrengsten- en kostenstijging is bepaald op 0% en 1% voor de eerste drie jaar, daarna op 1% en 2%.

Zoals uit onderstaande tabel blijkt, moet de verliesvoorziening per saldo met €0,2 miljoen worden opgehoogd tot €47,3 miljoen.

In onderstaande tabellen zijn alle mutaties in beeld gebracht.

Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor een beroep op het weerstandsvermogen wordt gedaan bedraagt €8,4 miljoen. Dit is een daling van €2,4 miljoen ten opzichte van de begroting 2016. De belangrijkste mutaties in het risicoprofiel staan hieronder kort beschreven. In het MPG komt dit uitgebreider aan de orde.

Bedrijvenpark A1

De grootste risico's hangen samen met de verwachte uitgiftesnelheid en de verwachte grondprijs. Als beide niet worden gehaald heeft dat grote financiële gevolgen. Dit risico is nu gedeeltelijk verwerkt in het resultaat van de grondexploitatie. Daarom hebben wij het netto risico naar beneden bijgesteld van €2,4 naar €0,7 miljoen. De overige risico’s (€0,95 miljoen) zijn ongewijzigd gebleven.

De Vijfde Hoek

De belangrijkste risico’s hangen samen met de marktomstandigheden en daarmee de snelheid van uitgifte van de gronden. De gewijzigde marktomstandigheden en aanpassingen van de grondexploitatie maken dit risico aanmerkelijk lager. Dit netto risico bedraagt nu nog €0,16 miljoen, een afname van €0,98 miljoen. Het risico voor de gemeente dat de andere grondeigenaren niet tot realisatie komen is wel verhoogd van €0,25 naar €0,5 miljoen.

Sluiskwartier

Een nieuw risico is opgenomen van netto €0,4 miljoen, dit in verband met beperkte ontwikkelingsmogelijkheden die kunnen ontstaan als gevolg van het nieuwe door de raad gevraagde onderzoek.

Groot Bergweide

Een nieuw risico is opgenomen voor het complex Groot Bergweide. Een beroep op het weerstandvermogen was nog niet eerder noodzakelijk omdat het positieve saldo van het totale complex groter was dan de omvang van het netto risicoprofiel. Dat is nu niet meer het geval, doordat het resultaat van het complex lager is geworden (nu €1,07 miljoen positief), terwijl het risicoprofiel is toegenomen (nu €1,77 miljoen). Dit leidt tot een saldo van €0,7 miljoen aan risico’s dat we niet kunnen opvangen binnen Complex Groot Bergweide. We zullendaarvoor een beroep moet doen op het weerstandsvermogen. De oorzaak van de toename van de risico’s binnen Groot Bergweide is tweeledig: een mogelijke vertraging van het uitgiftetempo en het niet kunnen realiseren van de uitgifteprijzen in de complexen Westfalenstraat en Bergweide 5.2. In het silogebied nemen de risico’s iets af omdat deze nu verwerkt zijn in de nieuwe MJB.

Bramhaar

Inmiddels is met de ontwikkelaar een onderhandelingsakkoord bereikt, waardoor het resultaat met circa €47.000 extra afneemt en tegelijkertijd het risico van €350.000 is vervallen.

De gemeente heeft erfpachtgronden, agrarische gronden en stedelijke panden in het bezit. Onderstaande tabel geeft de vermindering van de boekwaarde, binnen product 13 (onroerende zaken buiten exploitatie) weer.

De boekwaarde is in 2015 met €10,0 miljoen afgenomen. We lichten de belangrijkste mutaties hieronder toe.

Panden en gronden

In 2015 zijn 2 gebieden in exploitatie genomen waardoor de boekwaarde voor de panden en gronden binnen product 13 is afgenomen. Het betreft het Sluiskwartier (vermindering €6,74 miljoen) en de Geertruidenlocatie (€0,35 miljoen). De boekwaarde van de grondexploitaties is bij onderhanden werk verantwoord. Daarnaast zijn 2 panden verkocht: Oerdijk 38 (€100.000) en Papenstraat 14/16 (€140.000). Tot slot is Klooster 10 afgewaardeerd met €130.000.

Nog te verkopen panden/grond

In Deventer Noordoost is 60 hectare grond verkocht, waardoor de boekwaarde met €2,8 miljoen is afgenomen. Door deze verkoop is de taakstelling uit 2014 en 2015 met betrekking verkoop Deventer Noordoost gerealiseerd. Dit leidt tot €112.000 structureel lagere rentelasten (4%). Daarnaast is een aantal gronden afgewaardeerd met €0,26 miljoen en zijn gronden uit het in 2015 afgesloten complex Vijfhoek voor €0,98 miljoen toegevoegd.

Waardering onroerend goed buiten exploitatie

Voor 3 panden uit product 13 is een verliesvoorziening opgenomen omdat de boekwaarde hoger ligt dan de WOZ-waarde en het panden met economisch nut (gezien de functie zijn ze verhandelbaar) betreft. De verliesvoorziening is verlaagd van €176.000 naar €110.000. Overigens valt gelijktijdig een bedrag van €5.000 vrij van de bestaande verliesvoorziening voor het pand Dorrestraat 1.

Afgesloten complexen

De gemeente Deventer heeft een aantal afgesloten complexen. De grondexploitaties van deze complexen zijn op verschillende momenten afgesloten. Bij de afsluiting is financiële verantwoording afgelegd aan de raad over de betreffende grondexploitatie. In enkele gevallen moet de gemeente nog grond verkopen of moeten er nog kosten worden gemaakt. In dergelijke gevallen is een afgesloten complex ingesteld. Hierin zijn middelen opgenomen die nog kunnen worden ingezet voor het afronden van de allerlaatste werkzaamheden.

De afgesloten complexen zijn in 2015 onder de loep genomen. Er is gekeken of de complexen nog nodig zijn en of de voorzieningen nog voldoende zijn. De conclusie is dat de totale voorziening afgesloten complexen passend is, maar dat de voorziening moet worden herverdeeld over de verschillende individuele complexen.

Enkele afgesloten complexen kunnen we ook daadwerkelijk afsluiten. Het gaat om Rielerenk, Kloosterlanden, Snipperling en Grachtengordel. We hoeven in deze projecten geen kosten meer te maken en/of halen er geen opbrengsten meer uit. Ze kunnen dus van de lijst van afgesloten complexen . Voor de overgebleven complexen geldt dus dat er wel sprake is van kosten en/of opbrengsten.

De kosten en opbrengsten zijn per complex opnieuw geraamd. De planvoorbereidingskosten (VTU) zijn ingeschat op 20% van de civieltechnische kosten. Daarnaast hebben we een inschatting gemaakt van de plankosten, in de meeste gevallen uitgaande van een looptijd van 3 jaar. De daadwerkelijke snelheid van gronduitgifte is voor een groot deel bepalend voor de plankosten. Verder hebben we een post onvoorzien opgenomen van 10% van de kosten. De omvang van de optelling van deze kosten is de gewenste omvang van de voorziening afgesloten complexen.

De oude voorziening bedroeg €903.780. De gewenste nieuwe totale voorziening bedraagt €904.483. Dit betekent dat we de totale voorziening moeten ophogen met €703.

Voor de onderverdeling per complex, wordt verwezen naar onderstaande tabel.

Waardering gronden afgesloten complexen

De marktwaarde van de gronden die niet (meer) in grondexploitaties zijn opgenomen (afgesloten complexen) zijn opnieuw getaxeerd. Daaruit bleek dat van 4 gronden de marktwaarde lager is geworden dan de boekwaarde. In totaal moet er voor €108.000 worden afgewaardeerd.

Reserve onroerende zaken

Het onroerend goed buiten exploitaties valt onder de reserve onroerende zaken (ROZ). De reserve is onderdeel van het weerstandsvermogen van het onroerend goed buiten exploitatie (product 13) en is bedoeld om de risico’s voor de bedrijfsvoering van onroerende zaken buiten de exploitatie te vereffenen.

De reserve onroerende zaken is per saldo €0,55 miljoen afgenomen en kent per 31-12-2015 een stand van afgerond €40.000. Een belangrijke oorzaak van deze afname is een tegenvallend netto verkoopresultaat. Ondanks dat in 2015 60 hectare grond Deventer Noordoost is verkocht, is het structurele financiële effect pas vanaf 2016 zichtbaar in lagere rentelasten.